Ответы на вопросы

Обязан ли Арендодатель (Наймодатель) делать временную регистрацию квартирантам?

Арендодатель не обязан делать временную регистрацию своим квартирантам, так как в законе об этом ничего не сказано, но хозяин квартиры имеет право временно зарегистрировать квартирантов.

А можно ли потерять жилье Арендодателю из-за временной регистрации жильцов в квартире?

Многие Арендодатели боятся делать временную регистрацию квартиросъемщикам из-за юридической некомпетентности. Временная регистрация по месту пребывания - это обязанность гражданина по уведомлению органов гос. власти о месте временного проживания. Временно зарегистрированный Арендатор (наниматель) не может завладеть квартирой, комнатой, неправомерность действий квартиросъемщиков.

Регистрировать или не регистрировать жильцов в квартире?

Если Вы — добросовестный арендодатель, собираетесь заключать договор аренды, официально его регистрируете, собираетесь платить налоги, то рекомендуем оформить временную регистрацию жильцов (в случае ее необходимости жильцам). В случае форс-мажорных обстоятельств (залив соседей, съехали не заплатив, телефонные неоплаченные переговоры и пр.) Вам будет легче доказать в суде неправомерность действий квартиросъемщиков.

Договор найма квартиры: удостоверять ли у нотариуса?

Нотариального удостоверения договор найма квартиры, комнаты не требует.
Государственной регистрации договор найма жилого помещения не требует.
Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма должен быть составлен в простой письменной форме.

Рекомендация. Заверять договор найма жилого помещения у нотариуса в случаях:

1) если договор найма жилого помещения заключен на срок более 1 года;
2) если предоплата за квартиру (комнату) составляет внушительнуюю сумму, например, за квартал, за 1 год вперед.

Расходы на заверение у нотариуса договора найма жилого помещения, как правило, оплачивает Наниматель.

Как быть, если в квартире, которую мы собираемся снять, не установлен счетчик электроэнергии?

Логично поступить следующим образом.
1) Обсудить вопрос установки счетчика: когда, в какие сроки установят счетчик, обязательно внести все условия оплаты электроэнергии в договор найма квартиры, комнаты.

2) Вопросом установки счетчика по закону должен заниматься наймодатель; согласно ст. 676 ГК РФ, Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

3) В случае, если на счетчике сорвана пломба, изменяется порядок расчетов: они будут производиться не по показаниям нового счетчика, а исходя из энергоемкости электроприборов, установленных в квартире.
Штрафы за досрочное расторжение договора найма, аренды квартиры.

Какие штрафы бывают за досрочное расторжение договора аренды квартиры?

В законодательстве РФ штрафы за досрочное расторжение договора найма (аренды) квартиры, комнаты не предусмотрены.

Расторжение договора найма (аренды) жилого помещения регулируется ст. 687 ГК РФ.Подробнее о расторжении договора найма жилого помещения.

Также седует обратить внимание на договор аренды квартиры, который Вы заключали, а именно в раздел "Условия расторжения договора" аренды квартиры. Если там не описаны подробные условия расторжения данного договора, то следует руководствоваться в этом вопросе действующим законодательством РФ, глава 35 ГК РФ Наем жилого помещения.

Вопрос:

Здравствуйте! Я хочу снять квартиру в аренду. Раньше никогда не снимала, поэтому очень боюсь попасть на недобросовестных агентов или мошенников. Расскажите, пожалуйста, подробно – как происходит передача ключей от квартиры?

Ответ:
Передача ключей от квартиры происходит при фактическом заселении Нанимателя в квартиру или комнату. При этом подписывается договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты), происходит оплата трех сумм (за первый месяц аренды квартиры, страховой депозит,комиссия агентству). Затем Наймодатель передает ключи Нанимателю, который сразу проверяет соответствие ключей данной квартире. Вся процедура происходит с обязательным присутствием собственника квартиры или наймодателя, нанимателя или арендатора, агента по аренде жилой недвижимости.

Также передачу ключей можно фиксировать в приложении к договороу найма / аренды жилого помещения - Акте передачи имущества.

Я собираюсь сдать квартиру в аренду в первый раз. Нужно ли застраховать квартиру?

Застраховать квартиру с имуществом может как собственник жилья, так и квартиросъемщик.
Стоит ли страховать квартиру? Дело добровольное - личное дело каждого. Специалисты по аренде жилой недвижимости рекомендуют страховать квартиру, имущество следующим лицам:
1- арендодателям (наймодателям), которые собираются сдать квартиру в аренду на длительный срок, планируя при этом уехать в долгосрочную командировку или проживать в другом городе, другой стране;
2 - арендодателям (наймодателям) элитных дорогих квартир с хорошим ремонтом или авторским дизайном;
3 - арендатору (нанимателю), которые ввозят свое имущество (например, мебель, бытовую технику) или хранят дорогостоящие вещи в ранедуемой квартире.

Отличие договора найма квартирыот договора аренды квартиры

1) Кому сдается жилое помещение: физическому или юридическому лицу.
Договор найма квартиры (комнаты) заключается в том случае, если квартира (комнта) сдаетсяфизическому лицу (Глава 35. Наем жилого помещения. ГК РФ).

Договор аренды квартиры заключается в том случае, если квартира сдается юридическому лицу. При этом, сданное в аренду жилое помещение, может быть использовано только для проживания граждан (Глава 34. Аренда. ГК РФ).

Различие в названии "наем" и "аренда", договор как правило, типовой, очень схож с договором найма жилого помещения.

2) Форма договора.

Договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическкое лицо, незвисимо от срока, должен быть заключенв письменной форме п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме ст. 674 ГК РФ.

3) Срок договора.
Договор аренды может быть заключен на срок, определенный в догворе, или на неопределенный срок (если максимальный срок не установлен в законодательстве РФ).
Договор найма жилого помещения на срок не более 5 лет. Если срок найма жилья не превышает 1 года, то найм жилого помещения является кратскосрочным. Если срок договора найма жилогопомещения составляет от 1 до 5 лет, то наем является долгосрочном. При долгосрочном найме у нанимателей больше прав, чем при краткосрочном. Однако, при краткосрочным дополнительные права можно прописать в договоре найма квартиры, комнаты при согласовании сторон.

4) Регистрация договора.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится в соответствиии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкцией о порядке государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 авгутса 2004 г. № 135 .

Договор аренды квартиры, комнаты подлежит государственной регистрации в случае, если срок договора превышает 1 год (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Договор аренды квартиры, комнаты не подлежит государственной регистрации в случае, если срок аренды жилого помещения не превышает 1 года.

Договор найма жилого помещения не требует государственной регистрации ни при краткосрочном найме (до 1 года), ни при долгосрочном найме (от 1 до 5 лет). Регистрация договоров найма законом не предусмотрена п.1 ст. 164 ГК РФ.

5) Правовое регулировоание.
И договор аренды, и договор найма относятся к договорам имущественного найма, но договор аренды квартиры, комнаты регулируется главой 34 Аренда ГК РФ, а договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Наем жилого помещения.
Отличие наймодателя от собственника жилья.

Вопрос:
Здравствуйте. Меня зовут Александр. Однажды я обратился в агентство по недвижимости, чтобы снять квартиру в Нижнем Новгороде. Мне быстро подобрали квартиру, но на подписание договора найма квартиры приехал не собственник квартиры, а его сын, который прописан в другом месте. Как мне объяснили, он выступал в роли Наймодателя по договору найма, так как является родственником собственника жилья. Я потом уже сообразил, что юридически не все грамотно было оформлено при заключении договора найма квартиры. Скажите, как правильно должны быть оформлены документы, если Наймодатель не является собственником квартиры? В чем отличе наймодателя от собственника жилья?

Ответ:
Александр, Вы правы в том, что оформление договора найма квартиры произошло не правильно, с юридической точки зрения. Ошибка в том, что у «Наймодателя», сына собственника жилья, не было доверенности на право совершения операции с недвижимостью – сдачи квартиры в аренду, а также отсутствовали документы, подтверждающие родственные связи. Вам повезло в том, что Наймодатель действительно оказался сыном собственника жилья и совершал все операции с квартирой по поручению отца. Но, чтобы в дальнейшем избежать риска, попасть к мошенникам, следует запрашивать доверенность на право совершения сделки и иные документы при необходимости.

Гражданин может не являться собственником жилья, но выступать в качестве Наймодателя, представляющего интересы собственника жилья. При этом обязательно должна быть доверенность на право подписания договора найма жилого помещения.
Сдать квартиру в аренду: юридическому или физическому лицу

Вопрос:
Для собственников жилья, желающих сдать квартиру в аренду в настоящее время актуален вопрос – кому сдать квартиру в аренду: юридическому или физическому лицу?

Ответ
На этот вопрос мы ответим путем сравнения «плюсов» и «минусов» двух вариантов.

Сдать квартиру в аренду физическому лицу: плюсы.
При сдаче квартиры в аренду заключается договор найма жилого помещения, а не договор аренды жилого помещения. Договор найма жилого помещения государственной регистрации не требует, договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более одного года требует государственной регистрации.
Оплата аренды квартиры, как правило, осуществляется наличными (вообще по желанию наймодателя). Для многих наймодателей оплата наличными принципиальна, в то время как юридические лица оплату аренды производят только по безналичному расчету.

Сдать квартиру в аренду физическому лицу: минусы.
Физически лица чаще оказываются неплатежеспособными, нежели юридические лица.
Среди физических лиц, больше лиц безответственных. При знакомстве с собственником жилья, как правило, этого не видно.

Сдать квартиру в аренду юридическому лицу: плюсы.
Юридические лица всегда платежеспособны.
Юридические лица всегда несут ответственность за своих сотрудников, проживающих в сдаваемой в аренду квартире.
Часто при заключении договора аренды жилого помещения собственник жилья может сам лично познакомиться с генеральным директором компании, удостоверится в его порядочности и ответственности. Тем более, что халатные руководители компаний, обычно не снимают жилье для сотрудников фирмы.
По договору аренды квартира может быть сдана в аренду юридическому лицу только для проживания физических лиц, а не превращения квартиры в офисное помещение.
Сдать квартиру в аренду юридическому лицу зачатую выгоднее, чем физическому, т.к. юр. лица готовы платить за хорошую квартиру больше, чем физические лица.

Сдать квартиру в аренду юридическому лицу: минусы.
Оплата аренды квартиры осуществляется по безналу. Как писали выше, далеко не все собственники жилья приветствуют такой способ оплаты аренды.
В настоящее время большинство собственников жилья предпочитают сдавать квартиру в аренду физическим лицам. Специалисты по аренде жилой недвижимости считают, что такой выбор происходит из-за предрассудков, бытующих в сознании наймодателей – якобы при сдаче квартиры в аренду юридическому лицу возникает больше проблем. Такой выбор не обоснован реальными фактами, ухудшающими положение арендодателя.

Какие проблемы и недоразумения могут возникать между Арендатором (Нанимателем) и Арендодателем (Наймодателем)?

В отношениях Нанимателя и Наймодателя могут возникать проблемы различного характера. Условно их можно разделить на два типа: первый — когда условия договора найма жилого помещения нарушает Наймодатель, второй — когда условия договора найма жилого помещения нарушает Наниматель. К сожалению, гарантировать «идеального» Нанимателя (Арендатора), Наймодателя (Арендодателя) не может ни один риэлтор, каким бы профессионалом он ни был в своей деятельности, ни одно агентство аренды жилья. На это случай и существует закон, а именно ГК РФ Глава 34 Аренда, глава 35 Наем жилого помещения. Специалист по аренде жилой недвижимости всегда готов оказать Вам иформационную экономиоко-правовую поддержку по вопросам найма и аренды жилья. А в нашем Агентстве не только до подписания договора нйма жилого помещения, но и в течение всего срока найма или аренды жилья.

Что делать когда возникают конфликтные ситуации между Нанимателем (Арендаторм) и Наймодателем (Арендодателем)?

Во-первых, следует попытаться решить вопрос путем переговоров и компромиссов. Это самый лучший способ решить проблемы. Все договоренности следует фиксировать в письменном виде в Дополнительном соглашении к Договору найма жилого помещения.
Во-вторых,чтобы уменьшить, вероятность возникновения недоразумений, специалисты по аренде жилой недвижимости рекомендуют составлять подробный договора аренды (найма) жилого помещения, прописывая в договоре размер и сроки платежей, срок проживания, количество и ф.и.о. Всех, кто будет проживать в квартире, условия расторжения договора по инициативе Наймодателя, по инициативе Нанимателя, по Соглашению сторон, а также иные индивидуальные условия.
В-третьих, при возникновении проблем следует еще раз внимательно посмотреть условия, прописанные в договоре найма жилого помещения, который Вы подписывали. Затем вы можете обратиться в агенство по аренде жилья, которе оказывает Вам информационную экономико-правовую поддержку в течение всего срока найма, аренды жилья.Такая услуга бесплатна, предостаялется в Агентстве Аренды «Аделия» и в некоторых других агентствах по аренде квартир и комнат.
Самый последний вариант — подать в суд на Наймодателя или Нанимателя в случае недостигнутости компромиссных решений или грубого нарушения одной из сторон договора условий договора найма, аренды жилого помещения. Это самый сложный способ решения проблем, но возможный.

Роль Агентства Аренды Жилья. Какие услуги оказывает агентство и чем может помочь в случае возниконовения конфликтов между Нанимателем и Наймодателем.

В настоящее время хоршие агентства по аренде жильястараются повышать уровень оказания услуг. Клиенту, Нанимателю, агентство аренды жилья оказывает следующий перечень услуг:
- поиск и подбор квартиры, комнаты, согласно пожеланиям Клиента,
- согласование с Наймодателем основных условий договора найма жилого помещения,
- проверка документов Наймодателя, юридическая чистота сделки,
- предоставление пакета документов для заключения договоров найма жилого помещения или догвора аренды жилого помещения,
- информационная экономико-правовая поддержка Клиента в течение всего срока найма или аренды жилья, согласно Договору оказания услуг между Клиентом и Агентством.

Гарантии Агентств по аренде жилья в Нижнем Новгороде.

Всем известно, что снять квартиру в Нижнем Новгороде через Агентство по аренде жилья можно при условии оплаты комиссии по факту заселения в размере от 50% до 100% от месячной арендной платы за квартиру. При этом, как правило, Нанимателю / Арендатору приходится рассчитывать еще на 2 суммы при заселении в квартиру: 1 – за первый месяц аренды квартиры, 2 – гарантийный платеж (или страховой депозит). Всего при заселении Клиент платит сразу три суммы. Это не мало, поэтому Клиент стремится снять квартиру в аренду через агентство недвижимости и при этом получить гарантии, что все будет хорошо. Ведь на кон поставлены немалые деньги, да и уверенность Нанимателя в завтрашнем дне.

Какие же гарантии на рынке аренды жилья предоставляют Агентства недвижимости?

Обратите внимание – практически ни одно из агентств недвижимости не публикует на своем сайте Договор оказания услуг с агентством для того, чтобы Клиент мог заблаговременно с ним ознакомится. Объясню почему. В большинстве Агентств недвижимости предметом договора является Информационное оказание услуг, даже при том, что фактически агентства проводят поиск и подбор квартиры в аренду по Вашей заявке с учетом основных условий, указанных в заявке, согласовывают основные условия договора аренды квартиры с собственником жилья, организовывают показы квартир в аренду, помогают грамотно оформить Договор аренды квартиры с хозяином жилья, консультируют по основным правовым вопросам найма, аренды жилья. Все же при этом большинство нормальных, порядочных агентств не дают гарантий, что будет дальше. Причиной этого является, как написано выше, информационное оказание услуг. Однако по факту Агентство выполняет всю необходимую работу по Вашей заявке и регулирует весь этот процесс Договор возмездного оказания услуг. Вам подбирают подходящую квартиру в аренду, согласовывают условия проживания и прописывают их в договоре найма, аренды жилья, но Договор найма, аренды жилья подписывает Наниматель / Арендатор и Наймодатель / Арендодатель, а не Агентство по аренде жилья. Договор найма квартиры заключается между Физическими лицами и именно они, согласно условиям договора, несут ответственность за выполнение своих обязанностей, а не Агентство аренды жилья, которое помогло им найти друг друга.

Таким образом, многие Агентства честно выполняют свои обязанности, однако с Договором оказания услуг Клиент знакомится только при фактическом заселении в квартиру. Такой вариант сотрудничества с Клиентом практикуют большинство агентств недвижимости, чтобы не отпугнуть Клиента предметом Договора. Но с другой стороны, посудите сами, Агентство по аренде жилья со своей стороны делает все возможное, чтобы предоставить Вам квартиру в аренду, согласно Вашим условиям и условиях Хозяина квартиры, но оно не может нести ответственность за то, как Вы будете жить в дальнейшем (может Вы решите уехать жить за границу через полгода, может станете неплатежеспособным и пр., вариантов развития событий масса).

Пункт о досрочном расторжении договора найма / аренды квартиры по инициативе Наймодателя / Арендодателя.

Специалисты по аренде жилой недвижимости рекомендуют обращать внимание на условия расторжения договора аренды квартиры по инициативе собственника жилья. Интересы Нанимателя / Арендатора составляет пункт договора о том, что если Наймодатель / Арендодатель расторгает договор аренды квартиры досрочно по собственной инициативе (при условии, что Наниматель не нарушал условия договора), то выплачивает Нанимателю сумму за непрожитый, но оплаченный период, страховой депозит и Сумму в размере 100% от месячной арендной платы на поиск аналогичной квартиры в аренду.

Также собственник жилья имеет право выступать в качестве Наймодателя самостоятельно

Аренда квартир с животными.

Аренда квартир в Нижнем Новгороде актуальна не только приезжим, которым снимать квартиру в аренду просто необходимо, но и Нижегородцам: «одиночкам» и семейным парам, которые стремятся быть самостоятельными и жить отдельно от родителей. Эта тема посвящена тем, кто желает снять квартиру в аренду с собакой или кошкой, или другими питомцами.

Кто снимает квартиры в аренду с животными.
И семейные пары и «одиночки» зачастую заводят домашних животных: собак, кошек, рыбок, птичек и других любимцев. Ведь квартиру в аренду они снимают именно потому, что хотят жить полной жизнью, распоряжаясь ей самостоятельно так, как им нравится.

Ситуация на рынке аренды жилья: «Аренда квартир с животными».
На нижегородском рынке аренды жилья Наймодатели не слишком приветствуют Нанимателей с домашними любимцами. Основная причина в том, что собственник жилья переживает за квартиру: «мебель испортят, запах будет и пр.» С другой стороны, именно для таких случаев существует вторая сумма, которую платит Наниматель собственнику жилья при заселении (гарантийный платеж или страховой депозит). Также в приложении «Акт передачи имущества» к договору аренды квартиры описывается подробно наличие и состояние мебели. В конце срока найма или аренды жилья составляется Акт окончания найма квартиры, где сверяется нынешнее состояние квартиры с тем, что было при заселении арендаторов. В случае порчи имущества хозяин квартиры включает расходы в сумму страхового депозита, либо выставляет счет арендатору.
Для некоторых собственников жилья сам факт присутствия животных не принципиален, однако, на этом можно заработать, и они поднимают цену аренды квартиры с животными на 1000 – 2000 рублей в среднем, пользуясь тем, что многие арендодатели отказывают в аренде квартиры с животными.
Редкий случай.
На практике известны случаи, когда арендаторы вселялись с одной кошкой, а при проверке квартиры собственником жилья оказывалось, что там еще и кот, и еще четверо милых пушистых котят… Арендаторам очень повезло с неприхотливым и добродушным хозяином квартиры. Он претензий не имел.
Бывают случаи, что арендатор никак не может найти подходящей квартиры в аренду из-за наличия большой собаки. Тогда приходится «кривить душой» и не информировать собственника жилья о наличии питомца. В процессе проверки квартиры приходится либо договариваться с хозяином квартиры, либо идти на конфликт. Некоторые арендаторы продолжают скрывать питомца от хозяина жилья на протяжении всего срока аренды жилья, но не всем это удается.
Рекомендации по аренде жилья с животным.
Хозяина квартиры следует проинформировать о наличии питомца в обязательном порядке. Даже, если при вселении в квартиру у Вас его не было.
Во избежание конфликтов с арендодателем, тщательно следите за чистотой и порядком в квартире.
Если Ваш питомец действительно «начудил» в съемной квартире, обязательно возместите ущерб хозяину жилья (ведь сейчас существует «черный список» не только агентств недвижимости и наймодателей, но и квартиросъемщиков).